El problema no es que la gente no quiera comprar

El comprador promedio sigue ahí. Sigue buscando algo razonable: ubicación decente, metraje suficiente, crédito pagable, escrituras en regla y una vida que no se le vaya completa en una mensualidad.

El problema es que el mercado le está contestando con opciones cada vez más caras, más pequeñas o más lejos.

De acuerdo con la información revisada para Radar Inmobiliario MX, en 2025 la colocación de hipotecas bancarias para adquisición de vivienda cayó 4.8%, según BBVA. Y para 2026 la recuperación pinta lenta, no precisamente como esas historias donde todo se arregla en el segundo acto.

Mientras tanto, el precio por metro cuadrado en la Ciudad de México llegó a 58,055 pesos en marzo de 2026, según el indicador de Banorte citado en la nota original. Para ponerlo en perspectiva: el promedio nacional fue de 31,637 pesos por metro cuadrado. Es decir, comprar metros en CDMX ya se parece menos a comprar vivienda y más a coleccionar centímetros caros.

Tierra cara, permisos lentos y construcción exigente

La vivienda media vive atrapada entre tres paredes.

La primera es el costo del suelo. En la Ciudad de México, el terreno bien ubicado es escaso, competido y caro. Si el desarrollador paga demasiado por la tierra, difícilmente podrá vender barato sin perder dinero. Y las empresas pueden ser muchas cosas, pero fundaciones emocionales no son.

La segunda pared son los permisos. Cada mes que pasa sin poder iniciar obra cuesta. Cuesta financiamiento, cuesta planeación, cuesta oportunidad. Y esos costos no desaparecen por arte de magia: normalmente terminan metidos en el precio final.

La tercera pared es la normativa sísmica. En una ciudad como esta, construir bien no es opcional. Después de los sismos que han marcado la historia urbana de la capital, exigir seguridad estructural no es capricho burocrático: es sentido común con casco. Pero también encarece los proyectos, especialmente cuando se busca mantener precios accesibles.

Así se llega al punto delicado: todos los factores tienen explicación, pero juntos producen una consecuencia incómoda. La vivienda media se vuelve difícil de construir, difícil de financiar y difícil de comprar.

La clase media queda en medio, como siempre

El efecto más duro cae sobre quienes no califican para vivienda social, pero tampoco pueden pagar vivienda residencial.

Ese segmento que trabaja, ahorra, compara créditos, revisa ubicaciones, pregunta por el mantenimiento, calcula el enganche y todavía cree que comprar casa debería ser posible sin vender un riñón ni mudarse a tres horas de su empleo.

Ahí está el golpe.

Cuando desaparece la vivienda media, no solo cambia el mercado inmobiliario. Cambia la ciudad. Los trabajadores se alejan de sus centros laborales. Las familias reducen expectativas. Los jóvenes postergan la compra. Los compradores aceptan menos metros por más dinero. Y muchos terminan rentando no porque quieran, sino porque comprar dejó de estar en la conversación.

La vivienda deja de ser un proyecto patrimonial y empieza a convertirse en una prueba de resistencia. Muy aspiracional todo, hasta que llega la corrida financiera.

No es todo México, y eso importa

Conviene no convertir el caso de la CDMX en diagnóstico nacional absoluto.

El fenómeno golpea con especial fuerza a la capital, donde el precio del suelo, la densidad, las restricciones urbanas y la demanda hacen una mezcla particularmente intensa. Otras ciudades como Guadalajara y Monterrey todavía muestran mayor dinamismo en vivienda media, aunque también enfrentan sus propias presiones.

La diferencia es importante porque no todo el mercado inmobiliario mexicano está paralizado. Pero la CDMX suele funcionar como termómetro emocional del país: cuando algo se rompe ahí, todos voltean a ver.

Y lo que se está rompiendo es la posibilidad de que una familia de ingresos medios encuentre vivienda nueva en una zona razonablemente conectada, con precio razonable y condiciones razonables.

Demasiada razonabilidad para un mercado que ya se acostumbró a vender imposibles con render bonito.

Lo legal también entra en la conversación

Cuando la vivienda se vuelve escasa y cara, el comprador no solo debe fijarse en el precio. Debe revisar con más cuidado todo lo demás.

Una propiedad “barata” en un mercado caro puede ser oportunidad, sí. También puede ser problema disfrazado.

Antes de comprar conviene revisar escrituras, adeudos, régimen de propiedad, uso de suelo, situación registral, historial del inmueble, condiciones del contrato, entrega, penalizaciones, garantías y forma de pago. En mercados presionados, las prisas suelen salir caras. Y en inmobiliario, lo barato rara vez sale barato si nadie revisó los papeles.

También los desarrolladores necesitan asesoría más fina. Permisos, impacto urbano, uso de suelo, contratos de obra, preventas, cumplimiento normativo y estructura fiscal ya no son detalles administrativos. Son la diferencia entre un proyecto viable y una carpeta muy bonita que nunca se construyó.

La pregunta de fondo

La gran pregunta no es solo cuánto cuesta comprar vivienda en la Ciudad de México.

La pregunta es qué tipo de ciudad queda cuando construir vivienda media ya no resulta viable.

Porque una ciudad sin vivienda media expulsa lentamente a quienes la sostienen. No de golpe, no con anuncio oficial, no con cinta roja. Los va empujando colonia por colonia, crédito por crédito, metro cuadrado por metro cuadrado.

Y luego todos se sorprenden de que la gente viva lejos, tarde horas en trasladarse y vea la compra de vivienda como una fantasía adulta, de esas que uno menciona en la sobremesa para no perder del todo la fe.

La vivienda media no está desapareciendo porque nadie la quiera.

Está desapareciendo porque los números dejaron de permitirla.

Y cuando los números mandan solos, la ciudad aprende una lección incómoda: no basta con tener demanda, créditos y ganas de comprar. También hace falta que construir para la clase media vuelva a tener sentido económico, urbano y legal.

Lo demás es seguir buscando departamentos de 2.5 millones en la CDMX como quien busca estacionamiento en hora pico: puede pasar, pero nadie debería basar su plan de vida en ese milagro.