Acuerdo NAR: apelación puede cambiar las comisiones inmobiliarias en USA
El acuerdo NAR sobre comisiones inmobiliarias en USA todavía no debe darse por completamente cerrado. Aunque muchas personas ya escucharon que el caso terminó con un acuerdo millonario, nuevas reglas para agentes y cambios en la forma de negociar comisiones, el tema sigue vivo en tribunales.
La razón es sencilla: el acuerdo aprobado en 2024 está bajo apelación ante el Tribunal de Apelaciones del Octavo Circuito. Eso significa que, aunque las nuevas prácticas de la industria ya están operando, todavía existe una discusión judicial sobre si la aprobación del acuerdo fue correcta, suficiente y válida frente a las personas afectadas.
De acuerdo con HousingWire en su análisis sobre la audiencia de apelación del acuerdo NAR, la apelación podría, en ciertos escenarios, provocar que la aprobación del acuerdo sea anulada y que el caso regrese al tribunal de distrito para nuevas negociaciones o ajustes.
Aquí hay que tener cuidado con el lenguaje.
No significa que el acuerdo ya fue anulado.
No significa que las reglas actuales dejaron de aplicar.
No significa que todos los compradores o vendedores deban hacer algo de inmediato.
Pero sí significa que el asunto no está completamente dormido.
Para propietarios, compradores, vendedores, agentes y familias hispanas que han comprado o vendido casa en Estados Unidos, el tema importa porque toca una de las partes más sensibles de cualquier operación inmobiliaria: quién paga la comisión, cómo se negocia, qué debe firmarse y qué derechos pueden estar involucrados si hubo reclamaciones.
En bienes raíces, la comisión no es solo un número al final del closing statement. Puede cambiar el precio neto del vendedor, el costo real del comprador, la negociación de seller credits y la estrategia de cierre.
Menos confusión. Más claridad antes de firmar.
Qué es el acuerdo NAR sobre comisiones inmobiliarias en USA
El acuerdo NAR sobre comisiones inmobiliarias en USA surgió después de demandas antimonopolio relacionadas con la forma en que se manejaban las comisiones de agentes inmobiliarios en operaciones residenciales.
Durante años, en muchas operaciones de real estate en Estados Unidos, el vendedor negociaba una comisión con su listing agent y, a través del MLS, se ofrecía una parte de esa compensación al agente del comprador. MLS significa Multiple Listing Service, la base de datos donde los agentes publican propiedades disponibles para venta.
Los demandantes argumentaron que ese sistema podía mantener comisiones elevadas o reducir la competencia real en la negociación de honorarios. NAR y otros participantes de la industria han negado haber actuado incorrectamente, pero aceptaron acuerdos para resolver litigios y evitar el costo, riesgo e incertidumbre de continuar peleando.
El acuerdo de NAR fue ampliamente reportado como un pacto de 418 millones de dólares, acompañado de cambios relevantes en la industria.
Los dos cambios más conocidos son:
- Los agentes que trabajan con compradores deben tener acuerdos escritos de representación antes de mostrar propiedades, bajo las reglas aplicables.
- Las ofertas de compensación al agente del comprador ya no deben publicarse dentro del MLS.
Esto no significa que los vendedores tengan prohibido ayudar a pagar la compensación del agente del comprador. Significa que esa compensación ya no se anuncia de la misma manera en MLS y debe negociarse de forma más clara dentro de la operación.
Para un comprador, esto vuelve muy importante revisar el buyer representation agreement. Ese documento puede explicar cuánto cobra el agente, quién lo paga, cuándo se debe pagar, qué pasa si el vendedor no ofrece compensación y qué obligación asume el comprador.
Para un vendedor, esto vuelve importante revisar el listing agreement, la estrategia de negociación y el posible uso de seller concessions o créditos al comprador.
La regla práctica es clara: ya no conviene asumir que “así se hace siempre”. Ahora hay que leer.
Por qué la apelación ante el Octavo Circuito importa
La apelación importa porque cuestiona la aprobación del acuerdo, no solo una nota al pie del caso.
Según HousingWire, dos apelantes centrales son Tanya Monestier, profesora de derecho, y James Mullis, demandante relacionado con litigios de compradores conocidos como los casos Batton.
Monestier ha argumentado, entre otros puntos, que el acuerdo puede tener un problema porque la clase está formada por vendedores pasados, pero parte del valor del acuerdo está en cambios de prácticas que beneficiarían principalmente a vendedores futuros. Dicho en español claro: se cuestiona si las personas que supuestamente reciben el beneficio son las mismas que realmente obtienen el alivio más importante.
Mullis, por su parte, ha planteado preocupación por el alcance del lenguaje de liberación de reclamaciones. Su punto, según la cobertura, es que el acuerdo podría interpretarse de forma demasiado amplia y afectar reclamaciones separadas de compradores, aunque esos casos se litiguen en otra vía.
Este detalle es importante para personas que fueron tanto vendedoras como compradoras durante ciertos periodos. Si el lenguaje del acuerdo se interpreta demasiado amplio, podrían existir discusiones sobre qué derechos o reclamaciones quedan liberados.
Aquí el tema se vuelve técnico, pero la lectura práctica es sencilla: cuando un acuerdo colectivo libera reclamaciones, hay que revisar exactamente qué se libera, a quién cubre y qué derechos se conservan.
El problema no es solo cuánto dinero se paga. También importa qué reclamaciones se cierran.
Qué pasaría si el acuerdo NAR se revierte o se modifica
Si el Octavo Circuito confirma la aprobación, el acuerdo avanzaría dentro de la ruta ya prevista, sujeto a los pasos pendientes del proceso.
Si el Octavo Circuito revierte o vaca la aprobación, el caso podría regresar al tribunal de distrito. Ahí las partes tendrían que revisar lo que el tribunal de apelaciones haya señalado como problema: monto, estructura, clase, liberación de reclamaciones, alcance de los cambios de práctica o algún otro elemento.
Eso podría generar varios efectos.
Primero, más incertidumbre para la industria. Agentes, brokers, MLS, compradores y vendedores ya se han adaptado a reglas nuevas. Si el acuerdo se cuestiona de fondo, podría abrirse una etapa de ajustes, aclaraciones o nuevas negociaciones.
Segundo, posible retraso en pagos. El sitio oficial de los acuerdos de comisiones inmobiliarias indica que los beneficios no pueden distribuirse hasta que las apelaciones se resuelvan. Por eso, quien presentó una reclamación no debería asumir que el pago llegará de inmediato.
Tercero, más atención a documentos. Si el acuerdo sigue bajo revisión, la mejor defensa para consumidores no es esperar a que el tribunal resuelva para entender su operación. La mejor defensa es revisar desde ahora contratos, acuerdos de representación y costos de cierre.
Cuarto, posible confusión pública. Muchas personas escucharon frases como “ya no se pagan comisiones”, “el vendedor ya no paga al agente del comprador” o “las casas serán más baratas”. Esas frases son demasiado simples y pueden llevar a errores.
La realidad es más matizada: las comisiones siguen siendo negociables, los agentes siguen cobrando, los compradores deben entender sus acuerdos y los vendedores deben definir si ofrecerán créditos o concesiones dentro de la negociación.
Comprar o vender casa en Estados Unidos no se volvió automático. Se volvió más transparente, pero también más documental.
Qué deben revisar los vendedores antes de listar una casa
Si vas a vender una casa en Estados Unidos, no basta con preguntar “¿cuánto cobra el agente?”
Tienes que revisar cómo se estructura toda la operación.
Primero, lee el listing agreement. Este es el contrato con tu agente o brokerage para representar la venta. Debe explicar comisión, duración, obligaciones, cancelación, servicios incluidos y autorización de promoción.
Segundo, pregunta cómo se manejará la compensación del agente del comprador. Aunque ya no se publique igual en MLS, puede negociarse dentro del contrato de compraventa o mediante seller concessions, dependiendo del mercado, el estado y la estrategia.
Tercero, revisa el net sheet. El seller net sheet es una estimación de cuánto te quedaría después de pagar hipoteca, comisiones, impuestos, title fees, escrow fees, reparaciones, créditos y otros costos de cierre.
Cuarto, no decidas solo por la comisión más baja. Un agente puede cobrar menos y hacer menos. Otro puede cobrar más y negociar mejor. La pregunta no es únicamente cuánto cuesta, sino qué estrategia, exposición, protección y negociación ofrece.
Quinto, cuida los disclosures. En Estados Unidos, los vendedores suelen tener obligaciones de revelar ciertas condiciones de la propiedad. No hacerlo puede generar conflictos después.
Sexto, entiende las ofertas. Una oferta no solo se evalúa por precio. También se revisan contingencies, financing, inspection, appraisal, closing date, seller credits, earnest money y condiciones especiales.
El acuerdo NAR puede haber cambiado reglas de transparencia, pero la operación sigue dependiendo de documentos.
Una casa puede venderse rápido. Pero una mala negociación puede costar mucho.
Qué deben revisar los compradores antes de firmar con un agente
Para compradores, el cambio más visible es el buyer representation agreement.
Antes de ver casas con un agente, puede ser necesario firmar un acuerdo escrito. Ese documento no debe tratarse como una simple formalidad. Puede crear obligaciones económicas reales.
Antes de firmarlo, revisa:
- cuánto cobrará el agente;
- si la comisión es porcentaje, monto fijo u otra estructura;
- quién paga esa compensación;
- qué pasa si el vendedor no ofrece crédito o compensación;
- si tú como comprador quedarías obligado a pagar la diferencia;
- cuánto dura el acuerdo;
- si es exclusivo o no exclusivo;
- cómo se cancela;
- qué servicios incluye;
- qué propiedades cubre;
- si aplica a casas nuevas, resale, FSBO o propiedades fuera de MLS.
Este punto es especialmente importante para compradores primerizos, familias hispanas o personas que no dominan el inglés legal. No firmes solo porque te dijeron “es estándar”.
En real estate de Estados Unidos, un documento estándar también puede obligarte.
Además, si compras con préstamo hipotecario, debes revisar si tu presupuesto permite pagar closing costs, down payment, inspection, appraisal, insurance, property taxes, HOA y posible compensación de agente si no queda cubierta en la negociación.
La casa puede gustarte. Pero el contrato y los costos marcan la ruta.
Qué deben entender las familias hispanas que compran o venden en USA
Muchas familias hispanas están entrando al mercado inmobiliario de Estados Unidos con mucho esfuerzo: ahorros familiares, historial crediticio construido con paciencia, ayuda de parientes, préstamos FHA, ingresos combinados o planes patrimoniales de largo plazo.
Por eso este tema no debe verse como una discusión lejana entre abogados y asociaciones.
Puede tocar directamente a quien está por comprar su primera casa, vender para mudarse, refinanciar estrategia patrimonial o invertir en una propiedad de renta.
Hay varias diferencias importantes entre una operación en Estados Unidos y una en México.
En Estados Unidos, la compra puede involucrar real estate agents, lender, escrow, title company, inspection, appraisal, disclosures, contingencies, title insurance, closing costs y acuerdos de representación.
No conviene asumir que funciona como una operación ante notario en México. Tampoco conviene firmar documentos en inglés sin entenderlos completamente.
Antes de comprar o vender, pide explicación clara sobre:
- quién te representa;
- cuánto cobra;
- quién paga;
- qué pasa si la otra parte no cubre ciertos costos;
- cuándo puedes cancelar;
- qué contingencias te protegen;
- qué documentos debes firmar;
- qué costos tendrás al closing;
- qué pasa con tu earnest money;
- qué pasa si la inspección sale mal;
- qué pasa si el appraisal no alcanza;
- qué pasa si el préstamo no se aprueba.
Pensar como dueñazo no es firmar rápido para “no perder la casa”. Es entender qué estás aceptando antes de comprometer tu dinero.
Qué pasa con quienes presentaron reclamaciones por el acuerdo
Si una persona presentó una reclamación dentro del acuerdo de comisiones, lo más importante es mantenerse informada a través del sitio oficial del administrador del acuerdo y revisar cualquier comunicación formal.
El hecho de que la fecha para presentar reclamaciones ya haya pasado en ciertos acuerdos no significa que los pagos se entreguen inmediatamente. Según el sitio oficial del acuerdo NAR/HomeServices, los beneficios no pueden distribuirse hasta que las apelaciones se resuelvan.
Esto significa que la espera puede ser normal dentro del proceso.
Si alguien recibe mensajes, correos o llamadas prometiendo adelantar pagos, cobrar por liberar fondos o “activar” una compensación, debe tener cuidado. En procesos colectivos, suelen aparecer confusiones y posibles fraudes alrededor de pagos, reclamaciones o supuestas verificaciones.
La ruta prudente es revisar solo canales oficiales, no entregar información sensible sin confirmar y no pagar a terceros por promesas dudosas.
Además, si una persona fue compradora y vendedora durante los periodos relevantes, o si tiene un litigio separado, conviene revisar con asesoría adecuada si el acuerdo pudiera afectar derechos específicos. No todos los casos personales se resuelven con información general de internet.
Qué no debe confundirse sobre las nuevas reglas de comisión
Hay varias confusiones comunes que conviene aclarar.
Primera confusión: “los vendedores ya no pagan comisión del agente del comprador”.
No necesariamente. Los vendedores pueden seguir ofreciendo créditos o concesiones que ayuden al comprador a cubrir ciertos costos, incluyendo compensación de agente, según se negocie y según permita la estructura de la operación. Lo que cambió es cómo se comunica y negocia, especialmente respecto al MLS.
Segunda confusión: “los compradores siempre tendrán que pagar de su bolsa al agente”.
No siempre. Puede negociarse dentro de la oferta. Pero el comprador debe entender qué pasa si el vendedor no acepta cubrir ese costo.
Tercera confusión: “ya no necesito agente”.
Una persona puede decidir comprar o vender con o sin representación, según su estado, operación y nivel de experiencia. Pero no tener agente no elimina la complejidad del contrato, inspección, appraisal, title, disclosures, contingencies, escrow y closing.
Cuarta confusión: “todas las comisiones bajaron automáticamente”.
Las comisiones son negociables, pero eso no significa que exista una reducción automática, uniforme o garantizada. Cada mercado, operación y servicio puede variar.
Quinta confusión: “si el acuerdo está apelado, las reglas no aplican”.
NAR ha señalado que las prácticas implementadas siguen vigentes durante la apelación. Por eso, compradores y vendedores deben seguir actuando bajo el marco operativo actual.
La regla práctica es esta: no firmes basado en rumores de redes. Firma después de leer el documento.
Cómo avanzar con más claridad en una operación inmobiliaria en USA
Si estás por comprar o vender casa en Estados Unidos, el acuerdo NAR y su apelación no deben paralizarte. Pero sí deben hacerte más cuidadoso.
Para vendedores, la ruta es revisar listing agreement, comisión, estrategia de seller credits, net sheet, disclosures, contingencies y costos de cierre.
Para compradores, la ruta es revisar buyer agreement, compensación del agente, closing costs, earnest money, contingencies, inspection, appraisal, préstamo y capacidad real de pago.
Para agentes y profesionales, la ruta es explicar mejor. El mercado ya no tolera tanta ambigüedad sobre quién paga, cuánto se paga y qué servicio se recibe.
Para familias hispanas, la ruta es pedir traducción, explicación o revisión cuando algo no se entiende. No hay vergüenza en preguntar. La vergüenza sería comprometer miles de dólares por no detenerse a revisar.
Este tema también conecta con el seguimiento de legal inmobiliario USA, porque el mercado estadounidense cambia rápido y las reglas pueden afectar directamente la manera en que se compra, se vende y se negocia una casa.
Una buena operación inmobiliaria no se defiende con prisa. Se defiende con documentos.
Preguntas frecuentes
¿El acuerdo NAR sobre comisiones inmobiliarias ya fue anulado?
No. Al preparar esta publicación, el punto correcto es tratarlo como un acuerdo aprobado pero sujeto a apelaciones pendientes. No debe decirse que ya fue anulado.
Las nuevas prácticas derivadas del acuerdo siguen operando mientras el proceso de apelación continúa.
¿Qué podría pasar si el Octavo Circuito revierte la aprobación?
El caso podría regresar al tribunal de distrito para corregir, renegociar o revisar los puntos que el tribunal de apelaciones considere problemáticos. Eso podría retrasar pagos, generar más incertidumbre y abrir una nueva etapa de negociación.
No significa automáticamente que todo vuelva al sistema anterior, especialmente porque la industria ya implementó cambios y también existe atención regulatoria sobre las prácticas de comisión.
¿Los vendedores en USA ya no pueden pagar la comisión del agente del comprador?
Sí pueden negociar créditos o concesiones, según el caso. Lo que cambió es que las ofertas de compensación al agente del comprador ya no se publican dentro del MLS bajo las nuevas reglas.
La compensación debe revisarse y negociarse con más claridad dentro de la operación.
¿Qué debe revisar un comprador antes de firmar un buyer representation agreement?
Debe revisar cuánto cobra el agente, quién paga, qué pasa si el vendedor no cubre la compensación, duración del acuerdo, exclusividad, cancelación, servicios incluidos y propiedades cubiertas.
Este documento puede generar obligaciones económicas. No debe firmarse sin entenderlo.
¿Si vendí una casa en USA puedo recibir dinero del acuerdo?
Puede depender de si vendiste una casa dentro del periodo elegible, si se listó en MLS, si pagaste comisión y si presentaste reclamación dentro de los plazos aplicables. Muchas fechas para reclamar ya pasaron.
Quien presentó reclamación debe seguir revisando el sitio oficial del administrador del acuerdo y esperar la resolución de apelaciones.
¿El acuerdo NAR beneficia más a compradores o vendedores?
Depende del ángulo. El acuerdo surge de reclamaciones de vendedores, pero los cambios prácticos también afectan a compradores porque ahora deben firmar acuerdos escritos con sus agentes y entender mejor cómo se pagará la compensación.
Por eso la apelación discute, entre otros puntos, si el alcance del acuerdo y la liberación de reclamaciones son adecuados.
Cierre
El acuerdo NAR sobre comisiones inmobiliarias en USA cambió la conversación del real estate residencial en Estados Unidos, pero todavía no está libre de revisión judicial.
Para compradores, el punto central es entender qué están firmando con su agente y cuánto podrían tener que pagar. Para vendedores, el punto central es entender cómo la comisión, los créditos y la estrategia de oferta afectan su resultado neto. Para quienes presentaron reclamaciones, el punto central es seguir canales oficiales y no asumir pagos inmediatos mientras las apelaciones sigan pendientes.
No se trata de entrar en pánico. Se trata de leer mejor.
Si estás por comprar, vender, rentar, invertir o firmar un contrato relacionado con una propiedad, no avances a ciegas. Primero ordena el caso, revisa los documentos clave y entiende los riesgos antes de comprometer tu patrimonio.
Puedes agendar una cita, escribir por WhatsApp o enviar un correo para recibir asistencia sobre tu caso.
En Estados Unidos, una comisión mal entendida puede cambiar todo el cierre. Mejor revisarla antes de firmar.