El dato que debería preocupar a cualquiera que va a comprar

El reporte también señala un entorno particularmente riesgoso: nueve de cada diez agentes inmobiliarios operarían en la informalidad como “asesores independientes”, y hasta 80% de las empresas del sector ni siquiera contaría con RFC, según la información retomada en la ficha editorial.

Ese dato pega porque toca el corazón del problema.

En una operación inmobiliaria se mueven ahorros, créditos, herencias, patrimonios familiares y decisiones que pueden comprometer años de ingresos. Pero muchas veces quien aparece como “asesor” no está certificado, no pertenece a una empresa formal, no emite factura, no firma con responsabilidad clara y no deja una ruta verificable si algo sale mal.

La informalidad en bienes raíces no siempre significa fraude. Pero sí crea el ambiente perfecto para que el fraude se disfrace de oportunidad.

Y en este negocio, una oportunidad demasiado buena suele venir con moño, urgencia y una cuenta bancaria que no debería recibir tu dinero.

Cómo operan los fraudes inmobiliarios más comunes

Los fraudes inmobiliarios ya no dependen únicamente del clásico anuncio falso con fotos bonitas y precio sospechosamente bajo. Se han vuelto más variados, más creíbles y más difíciles de detectar para un comprador sin acompañamiento.

Entre las modalidades señaladas están los falsos asesores inmobiliarios, la suplantación de identidad, la venta de propiedades inexistentes, el ofrecimiento múltiple de un mismo inmueble y hasta los despojos.

El falso asesor suele presentarse con seguridad, lenguaje técnico y prisa. Tiene respuestas para todo, menos documentos verificables.

La suplantación de identidad puede ser todavía más peligrosa: alguien se hace pasar por propietario, representante legal o intermediario autorizado. A veces usa documentos alterados, identificaciones falsas o poderes que nadie revisó a fondo.

La venta de propiedades inexistentes funciona especialmente bien en plataformas digitales. Publican un inmueble atractivo, piden anticipo para “apartarlo” y desaparecen justo cuando el comprador empieza a sospechar. Siempre tarde, porque la sospecha normalmente llega después de la transferencia.

El ofrecimiento múltiple de una misma propiedad ocurre cuando varias personas entregan apartados o anticipos por el mismo inmueble. Todos creen estar avanzando. En realidad, todos están financiando la misma mentira.

Y los despojos entran en un terreno todavía más grave: inmuebles ocupados, vendidos o disputados mediante maniobras legales, presiones, documentos dudosos o aprovechamiento de propietarios vulnerables.

No todos los fraudes son iguales, pero casi todos comparten algo: alguien confió antes de verificar.

El fraude también se volvió digital

La tecnología ayudó mucho al mercado inmobiliario. Permite comparar precios, ver recorridos virtuales, filtrar ubicaciones, contactar asesores y revisar opciones sin recorrer media ciudad.

También le dio al fraude una oficina abierta las 24 horas.

Un anuncio puede parecer profesional. Una cuenta puede tener fotos, logotipo, testimonios, respuestas rápidas y hasta una supuesta “urgencia” de cierre. Pero nada de eso prueba que la propiedad exista, que el asesor esté autorizado o que el vendedor tenga derecho a vender.

Propiedades.com reportó que en el segundo trimestre de 2025 detectó 660 casos de fraude inmobiliario en su plataforma, según la información revisada.

Ese número no significa que todo anuncio sea sospechoso. Significa algo más útil: incluso en plataformas conocidas, el comprador debe conservar criterio propio y revisar antes de entregar dinero.

Porque internet hace que todo se vea más fácil. Incluso equivocarse.

Las cinco verificaciones mínimas antes de cerrar cualquier operación

Antes de comprar, apartar o entregar dinero por un inmueble, hay revisiones que no deberían ser opcionales.

La primera es verificar la identidad y legitimidad del vendedor. No basta con que alguien diga “soy el dueño” o “represento al propietario”. Hay que revisar identificación, escritura, poderes notariales cuando existan y coincidencia entre nombres, documentos y datos registrales.

La segunda es revisar la situación jurídica del inmueble. Esto incluye escritura, folio real, antecedentes en el Registro Público de la Propiedad, gravámenes, hipotecas, embargos, limitaciones de dominio, adeudos de predial, agua, mantenimiento y cualquier carga que pueda afectar la operación.

La tercera es confirmar que el asesor inmobiliario sea formal y localizable. Debe poder acreditar experiencia, empresa, datos fiscales, oficina, contratos de intermediación y referencias verificables. Un asesor serio no se ofende porque le pidan documentos. El que se ofende demasiado rápido quizá no venía tan serio.

La cuarta es no entregar anticipos sin contrato y sin recibo formal. Todo pago debe estar documentado: concepto, monto, fecha, condiciones de devolución, datos de quien recibe y relación con la operación. Transferir “para apartar” sin claridad es una de esas decisiones que empiezan con emoción y terminan con captura de pantalla para denunciar.

La quinta es revisar todo con un experto independiente. Notario, abogado inmobiliario, valuador o asesor certificado, según el caso. Y aquí la palabra clave es independiente. No basta con que el vendedor diga “yo te paso a mi notario” o “mi abogado ya lo revisó”. Qué amable. También el lobo recomendaba rutas por el bosque.

El comprador no tiene que volverse detective, pero sí dejar de comprar a ciegas

La prevención no significa desconfiar de todo. Significa entender que una operación inmobiliaria no se valida por entusiasmo.

Se valida con documentos.

Un inmueble puede verse perfecto en fotos, tener buena ubicación, precio atractivo y un asesor encantador. Pero si no se revisa la parte legal, todo eso es decoración.

El comprador debe acostumbrarse a hacer preguntas incómodas antes de firmar:

¿Quién es el propietario legal?

¿La escritura coincide con la persona que vende?

¿Hay gravámenes?

¿El inmueble está libre de adeudos?

¿El asesor tiene contrato de intermediación?

¿A nombre de quién se hará cualquier pago?

¿Qué pasa si la operación no se concreta?

¿Quién responde si aparece un problema?

Estas preguntas no arruinan una compra. La protegen.

Y si alguien presiona demasiado para que no preguntes, probablemente ya tienes una respuesta.

También los propietarios pueden ser víctimas

El fraude inmobiliario no solo golpea a compradores.

Los propietarios también pueden caer en engaños: falsos compradores, intermediarios que prometen vender rápido, contratos abusivos, poderes mal redactados, robo de identidad, ocupaciones irregulares o intentos de despojo.

Un propietario que quiere vender rápido puede volverse vulnerable si no revisa con quién firma, qué facultades otorga, cuánto cobra el intermediario, cómo se publicará su propiedad y qué documentos está entregando.

La escritura, las identificaciones, los recibos y los datos del inmueble no deben compartirse sin control. En manos equivocadas, la información patrimonial también puede convertirse en herramienta de fraude.

En bienes raíces, no solo importa cuidar la casa. También los papeles de la casa. A veces son más fáciles de perder y bastante más difíciles de recuperar.

La informalidad sale cara aunque la operación “salga bien”

Hay operaciones informales que aparentemente terminan sin problema. Se firma algo básico, se paga algo por fuera, se entrega posesión, todos sonríen y alguien dice “así se ha hecho siempre”.

Hasta que aparece un adeudo.

O un heredero.

O una hipoteca no cancelada.

O un poder vencido.

O una firma que no era.

O un comprador que no puede escriturar.

O un vendedor que ya no contesta.

La informalidad no siempre explota el primer día. A veces se queda dormida en los documentos durante años y despierta justo cuando alguien quiere vender, heredar, hipotecar o regularizar.

Por eso el problema no es solo el fraude evidente. También es esa zona gris donde nadie revisa suficiente porque “todo parece en orden”.

En inmobiliario, “parece” es una palabra peligrosa. Sirve para describir una fachada, no para proteger un patrimonio.

Qué necesita cambiar en el mercado inmobiliario

El crecimiento del fraude inmobiliario no se resuelve solo con más miedo. Se resuelve con más formalidad.

Hace falta que compradores y propietarios exijan asesores verificables, contratos claros, documentos completos, pagos trazables y revisión legal antes de comprometer dinero.

También hace falta que el sector avance hacia una mayor profesionalización. Certificaciones, registros, obligaciones fiscales, mejores filtros en plataformas digitales, sanciones reales y cultura de prevención.

La confianza en el mercado inmobiliario no se construye con frases bonitas. Se construye con reglas, documentos y responsables identificables.

Porque cuando cualquiera puede presentarse como asesor, publicar una propiedad, pedir un anticipo y desaparecer, el mercado entero paga el costo. Pagan los compradores honestos, los propietarios legítimos y los profesionales serios que sí trabajan bien.

El fraude no solo roba dinero. También roba confianza. Y sin confianza, el mercado inmobiliario se vuelve una jungla con escrituras.

Antes de comprar, verifica. Antes de vender, protégete.

La cifra del 800% puede discutirse, matizarse y contextualizarse. Lo que no se puede negar es la tendencia: el fraude inmobiliario en México es un riesgo real y creciente.

La respuesta no es dejar de comprar ni vivir con miedo. La respuesta es comprar mejor.

Revisar más.

Preguntar más.

Documentar más.

Asesorarse antes, no después.

Porque después del fraude todos se vuelven expertos: revisan documentos, buscan abogados, investigan al vendedor, rastrean transferencias y preguntan en grupos de WhatsApp si alguien lo conoce.

El detalle es que todo eso sirve mucho más antes de depositar.

En una operación inmobiliaria, la emoción ayuda a decidir. Pero la verificación es la que evita que esa decisión termine en denuncia.

Y si alguien te dice que no hace falta revisar tanto porque “todo está en confianza”, conviene recordar algo simple: la confianza es muy buena para una comida familiar.

Para comprar una casa, mejor llevar papeles.