El 17 de julio de 2026 pasó y dejó una pregunta importante para desarrolladores, intermediarios, asesores, administradores y profesionales del sector: ¿venció realmente una fecha límite de la Ley Antilavado inmobiliaria 2026?
La respuesta necesita matiz.
La reforma a la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita —LFPIORPI— fue publicada el 16 de julio de 2025. La mayoría de sus cambios entró en vigor el 17 de julio de ese mismo año. Posteriormente, el Reglamento fue reformado el 27 de marzo de 2026 y sus modificaciones comenzaron a aplicarse al día siguiente.
Sin embargo, las nuevas obligaciones de evaluación de riesgos, manuales internos, capacitación, monitoreo automatizado y auditoría no tenían como fecha automática de entrada en vigor el 17 de julio de 2026. El artículo tercero transitorio de la reforma establece que comenzarán a exigirse en los plazos que determinen las nuevas Reglas de Carácter General. El propio SAT mantiene ese criterio en su portal oficial.
Al 2 de agosto de 2026, el marco jurídico publicado en el Portal de Prevención de Lavado de Dinero del SAT todavía muestra como últimas modificaciones de las Reglas de Carácter General las correspondientes a 2014 y 2020. El portal sí incorpora la reforma reglamentaria de marzo de 2026, pero no muestra todavía un acuerdo posterior que active de manera general las obligaciones pendientes del artículo 18, fracciones VII a XI. Esto permite concluir que no hubo una activación automática de todas esas obligaciones por el simple transcurso del 17 de julio de 2026.
Eso no significa que el sector pueda esperar sin hacer nada.
Varias obligaciones ya están vigentes, el SAT conserva facultades de verificación y las multas pueden ser importantes. La discusión planteada en el análisis de KYC Systems sobre compraventa de inmuebles y LFPIORPI sigue siendo relevante, pero debe leerse separando tres elementos:
- Lo que está vigente desde julio de 2025.
- Lo que entró en vigor con el Reglamento de marzo de 2026.
- Lo que todavía depende de nuevas Reglas de Carácter General.
Menos interpretaciones apresuradas. Más precisión regulatoria antes de operar.
El 17 de julio de 2026 no fue una fecha límite universal
Parte de la confusión proviene de haber tratado el primer aniversario de la reforma como si fuera el vencimiento de un periodo de transición general.
El decreto de 2025 no establece que todas las obligaciones pendientes comenzarían a aplicarse exactamente doce meses después. Su artículo tercero transitorio dispone que las fracciones VII a XI del artículo 18 entrarán en vigor en los plazos fijados por las Reglas de Carácter General.
Esas obligaciones pendientes comprenden:
- Evaluación con enfoque basado en riesgos.
- Manual de políticas internas.
- Procesos de selección y capacitación anual del personal.
- Mecanismos automatizados de monitoreo.
- Auditorías internas o externas, según el nivel de riesgo.
El SAT confirma que su exigibilidad depende de la modificación de las Reglas, las cuales deberán definir tanto los plazos como los elementos mínimos de cumplimiento.
Por tanto, al cierre de la revisión realizada para este artículo:
- No se localizó una prórroga relacionada con el 17 de julio de 2026.
- Tampoco se localizó un acuerdo oficial que hubiera convertido esa fecha en el inicio general de las cinco obligaciones.
- La razón no es que la autoridad haya extendido un plazo, sino que la entrada en vigor continúa vinculada a reglas todavía pendientes.
Esto corrige una diferencia importante.
No es lo mismo decir “el plazo venció y hubo una prórroga” que decir “el plazo operativo todavía no ha sido fijado por la norma que debe establecerlo”.
Qué obligaciones de la Ley Antilavado ya están vigentes
Esperar las nuevas reglas no suspende el resto del sistema de cumplimiento.
La reforma de 2025 entró en vigor el 17 de julio de ese año, con excepción de las cinco obligaciones señaladas. Entre las responsabilidades que ya deben atender quienes realizan Actividades Vulnerables se encuentran las siguientes.
Identificar y conocer directamente al cliente
Ya no basta con archivar de manera mecánica una copia de la identificación.
La Ley exige identificar y conocer directamente a las personas clientes o usuarias, verificar su identidad mediante documentos o medios con reconocimiento oficial y conservar las copias correspondientes.
El expediente debe permitir responder, entre otras preguntas:
- ¿Quién participa en la operación?
- ¿En nombre propio o de un tercero?
- ¿Cuál es su actividad u ocupación?
- ¿Existe una relación de negocios?
- ¿Quién aporta los recursos?
- ¿Quién recibirá el beneficio de la operación?
La obligación no se satisface solamente llenando un formato. La información debe guardar coherencia con el contrato, los pagos y la operación real.
Identificar al beneficiario controlador
Cuando el cliente sea una persona moral, un fideicomiso u otra figura jurídica, deben recabarse documentos o medios que permitan identificar a su beneficiario controlador.
El SAT ha aclarado que, desde el 17 de julio de 2025, ya no es suficiente depender únicamente de una constancia en la que el cliente declare quién es el beneficiario. Debe reunirse documentación que permita identificarlo conforme a las disposiciones aplicables.
En una operación inmobiliaria esto puede requerir revisar:
- Acta constitutiva.
- Modificaciones societarias.
- Libro o estructura de socios.
- Poderes.
- Fideicomisos.
- Cadenas de participación.
- Identificación de las personas que ejercen control efectivo.
La empresa que firma el contrato puede ser solamente la primera capa de la operación.
Conservar la documentación durante diez años
La información y los documentos que soportan una Actividad Vulnerable deben conservarse durante al menos diez años.
El plazo aplica a los actos y operaciones realizados a partir del 17 de julio de 2025 e incluye elementos que permitan reconstruir individualmente la operación, correspondencia comercial, análisis previos, datos de identificación y demás documentación relacionada.
Un expediente inmobiliario de cumplimiento puede incluir:
- Identificaciones.
- Contrato y anexos.
- Comprobantes de pago.
- Estados de cuenta proporcionados.
- Información corporativa.
- Documentos del beneficiario controlador.
- Comunicaciones con el cliente.
- Avisos presentados.
- Acuses.
- Análisis de operaciones acumuladas.
- Justificación de decisiones de cumplimiento.
Guardar únicamente la escritura o el contrato no necesariamente permite reconstruir toda la operación.
Mantener actualizada el alta en el padrón
Quienes realizan Actividades Vulnerables deben efectuar su alta y registro, así como actualizar, modificar o tramitar su baja cuando corresponda.
La obligación depende de la actividad material que se realiza, no únicamente del nombre comercial utilizado.
Una persona puede presentarse como “asesor”, “broker”, “consultor”, “coordinador” o “promotor”, pero encontrarse dentro de la LFPIORPI si participa habitualmente en actividades de construcción, desarrollo o intermediación relacionadas con la transmisión de inmuebles.
Presentar avisos e informes
Las operaciones que alcancen los umbrales legales deben reportarse mediante el Portal de Prevención de Lavado de Dinero.
El SAT mantiene disponibles instructivos, plantillas, ejemplos XML y formatos para actividades de construcción, desarrollo e intermediación inmobiliaria.
No presentar un aviso, enviarlo fuera de plazo o remitirlo con información incompleta puede producir consecuencias distintas. Por eso debe existir un control que identifique:
- Fecha de la operación.
- Monto.
- Forma de pago.
- Cliente.
- Beneficiario controlador.
- Acumulación de operaciones.
- Fecha límite del aviso.
- Acuse de presentación.
Desarrolladores e intermediarios pueden caer en supuestos diferentes
La reforma agregó y precisó distintas formas de participación inmobiliaria.
La fracción V del artículo 17 comprende la realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo inmobiliario, así como la intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre inmuebles cuando se involucren operaciones de compra o venta.
La fracción V Bis contempla la recepción de recursos destinados a llevar a cabo un desarrollo inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta.
El criterio oficial del SAT reconoce que un mismo desarrollador puede ubicarse en ambas fracciones:
- En la fracción V, cuando participa en la construcción, desarrollo o compraventa.
- En la fracción V Bis, cuando recibe recursos para destinarlos a un desarrollo específico que será vendido o rentado.
Esto puede afectar proyectos financiados mediante:
- Aportaciones de inversionistas.
- Preventas.
- Fideicomisos.
- Asociaciones.
- Vehículos de propósito específico.
- Capital destinado a una obra concreta.
No toda recepción de dinero genera automáticamente el mismo supuesto. Debe analizarse de dónde provienen los recursos, quién los recibe, cómo se administran y para qué desarrollo se utilizan.
Lo que cambió con el Reglamento de marzo de 2026
La reforma reglamentaria sí produjo cambios vigentes desde el 28 de marzo de 2026.
Entre ellos se encuentran nuevas reglas sobre acumulación, verificaciones, requerimientos, personas políticamente expuestas y tratamiento de determinadas operaciones.
La acumulación se revisa por periodos de hasta seis meses
El Reglamento establece que las operaciones celebradas con cada cliente deben acumularse por tipo de acto durante un periodo de hasta seis meses.
Cuando la suma alcance o supere el umbral de aviso, este debe presentarse al realizar la última operación que produzca esa acumulación, aunque todavía no haya terminado el periodo de seis meses.
Esto evita que una operación se fragmente en varios pagos pequeños para permanecer individualmente debajo del umbral.
Un control adecuado debe agrupar por lo menos:
- Cliente.
- Beneficiario controlador.
- Tipo de operación.
- Proyecto.
- Periodo.
- Pagos relacionados.
- Moneda.
- Fecha de acumulación.
Revisar cada transferencia de forma aislada puede producir omisiones.
Los impuestos se tratan distinto según el cálculo
La reforma también aclaró un punto que puede generar errores en las compraventas.
Para determinar los umbrales de identificación y aviso del artículo 17, no deben considerarse las contribuciones y demás accesorios. Sin embargo, al presentar el aviso deben reportarse los pagos totales recibidos, incluidos los relacionados con contribuciones.
En cambio, para determinar si se rebasa una restricción de uso de efectivo prevista en el artículo 32, sí deben considerarse las contribuciones y accesorios generados por la operación.
Por eso no deben confundirse tres cálculos:
- Monto para identificar al cliente.
- Monto para determinar si debe presentarse un aviso.
- Monto para aplicar la restricción de efectivo.
Utilizar la misma base para los tres puede producir una conclusión incorrecta.
El aviso de 24 horas todavía requiere implementación operativa
La Ley contempla un aviso dentro de las 24 horas siguientes cuando existan hechos o indicios de que los recursos podrían estar vinculados con operaciones ilícitas, incluso cuando el acto no llegue a celebrarse.
El Reglamento agregó que el aviso puede presentarse aun cuando solo se cuente con los datos de la persona que intentó realizar la operación.
No obstante, el artículo quinto transitorio del decreto reglamentario establece que esta presentación quedará sujeta a que se actualicen los anexos y formatos oficiales para incluir dichos escenarios.
La obligación debe tomarse en serio, pero no conviene afirmar que existe ya un procedimiento completamente habilitado para cualquier escenario sin revisar los formatos y guías vigentes.
Mientras tanto, una organización debería documentar internamente:
- Hechos detectados.
- Fecha y hora.
- Persona involucrada.
- Razones de la sospecha.
- Documentación presentada.
- Decisión sobre continuar o detener la operación.
- Consulta realizada al área de cumplimiento.
El SAT puede verificar aunque las nuevas reglas sigan pendientes
La falta de nuevas Reglas de Carácter General no elimina las facultades de supervisión.
El SAT puede realizar visitas de verificación, requerir información y revisar el cumplimiento de las obligaciones ya vigentes.
El Reglamento reformado establece que la visita puede practicarse en el domicilio proporcionado durante el alta. Si el sujeto no es localizado, el SAT puede acudir al domicilio registrado en el RFC. También puede requerir información, documentación, datos e imágenes para comprobar el cumplimiento.
Ante un requerimiento, el plazo general para entregar información es de diez días hábiles. Puede solicitarse una prórroga de hasta cinco días hábiles cuando la petición se presente dentro del plazo original.
Después de revisar la documentación, el SAT puede emitir un oficio con hechos u omisiones detectados y conceder cinco días hábiles para desvirtuarlos. Si no se aporta documentación suficiente, los hechos pueden considerarse consentidos y dar lugar a una resolución sancionadora.
Esto cambia la forma de prepararse para una visita.
No basta con tener archivos dispersos. El expediente debe poder producirse, explicarse y relacionarse con la operación dentro de un plazo corto.
Cuáles son las multas reales en 2026
La LFPIORPI establece diferentes rangos según la conducta.
Para incumplir requerimientos, obligaciones del artículo 18, presentar avisos con retraso de hasta 30 días o enviarlos sin los requisitos correspondientes, la multa puede ir de 200 a 2,000 UMA.
Con el valor diario de la UMA de 2026, equivalente a 117.31 pesos, ese rango representa aproximadamente entre 23,462 y 234,620 pesos.
Para la omisión de avisos o la participación en operaciones prohibidas por las restricciones de efectivo, la multa puede ser de 10,000 a 65,000 UMA, o de 10% a 100% del valor del acto u operación, cuando pueda cuantificarse en dinero, aplicándose la cantidad que resulte mayor.
En valores de 2026, el rango de UMA equivale aproximadamente a entre 1,173,100 y 7,625,150 pesos, sin considerar que el porcentaje del valor de la operación podría generar una multa superior.
Estas cantidades no deben manejarse como una sanción automática para cualquier error.
La autoridad debe identificar la conducta, iniciar el procedimiento correspondiente y valorar las circunstancias del caso. Sin embargo, el riesgo es suficientemente alto para que el cumplimiento no dependa de una hoja de cálculo improvisada.
Qué puede hacer quien no cumplió a tiempo
La respuesta no debería ser ocultar el problema ni esperar a recibir una visita.
El artículo 55 de la Ley contempla beneficios para la regularización espontánea.
Por una sola ocasión, la Secretaría puede abstenerse de imponer sanciones por las infracciones cuando el sujeto:
- Cumple espontáneamente con las obligaciones.
- Lo hace antes del inicio de las facultades de verificación.
- Reconoce expresamente la falta dentro del plazo inicial del procedimiento.
Cuando el beneficio ya se utilizó, las multas pueden reducirse hasta 50% si las infracciones se regularizan espontáneamente antes de la verificación y se reconoce la falta ante la autoridad conforme al procedimiento.
Esto no debe entenderse como una amnistía automática.
Antes de corregir avisos, modificar información o reconocer formalmente un incumplimiento, conviene revisar:
- Qué obligación se omitió.
- Cuántas operaciones están afectadas.
- Si la presentación todavía sería extemporánea o ya constituye omisión.
- Qué datos deben corregirse.
- Si existe un requerimiento previo.
- Si ya comenzaron facultades de verificación.
- Qué evidencia respalda la regularización.
Corregir rápido ayuda. Corregir sin entender el expediente puede crear nuevas inconsistencias.
Checklist post–17 de julio para el sector inmobiliario
Aunque las obligaciones de riesgos, manuales y auditoría continúen pendientes de reglas, las empresas no deberían esperar para ordenar su operación.
1. Clasificar la actividad realizada
Identifica si la organización realiza:
- Construcción.
- Desarrollo inmobiliario.
- Intermediación.
- Recepción de recursos para desarrollar.
- Administración de recursos.
- Servicios profesionales relacionados.
- Operaciones formalizadas ante fedatario.
La clasificación determina obligaciones, formatos y umbrales.
2. Verificar el padrón
Confirma:
- Alta correcta.
- Actividad registrada.
- Domicilio actualizado.
- Representante de cumplimiento.
- Correo y medios de contacto.
- E.firma vigente.
- Bajas o modificaciones pendientes.
Un domicilio desactualizado puede provocar que un requerimiento no sea atendido a tiempo.
3. Revisar expedientes desde julio de 2025
Prioriza operaciones realizadas a partir del 17 de julio de 2025.
Comprueba que contengan:
- Identificación.
- Actividad u ocupación.
- Beneficiario controlador.
- Contrato.
- Pagos.
- Avisos.
- Acuses.
- Correspondencia.
- Análisis de acumulación.
- Evidencia del origen y destino declarado de los recursos cuando corresponda.
4. Conciliar contratos, pagos y avisos
Los datos deben coincidir entre:
- Contrato.
- Facturación.
- Estado de cuenta.
- Expediente del cliente.
- Sistema interno.
- Aviso presentado.
- Contabilidad.
Una diferencia puede parecer menor internamente, pero volverse relevante durante una verificación.
5. Revisar pagos en efectivo
Confirma que el cálculo de las restricciones considere correctamente impuestos y accesorios.
No dividas pagos ni utilices conceptos separados para aparentar que cada monto permanece debajo del límite.
6. Preparar las obligaciones pendientes
Aunque todavía no exista una fecha general de exigibilidad, conviene avanzar en:
- Matriz de riesgos.
- Borrador de manual interno.
- Identificación de personas políticamente expuestas.
- Capacitación.
- Controles de acumulación.
- Monitoreo de operaciones.
- Ruta de auditoría.
Cuando se publiquen las nuevas reglas, el plazo podría ser insuficiente para construir todo desde cero.
Para seguir reformas, criterios del SAT y cambios que afecten la operación del sector, consulta el Radar de Política y Regulación Inmobiliaria México.
Preguntas frecuentes sobre la Ley Antilavado inmobiliaria 2026
¿Venció una fecha límite general el 17 de julio de 2026?
No se localizó una disposición oficial que estableciera esa fecha como entrada automática de todas las nuevas obligaciones.
Las fracciones VII a XI del artículo 18 comenzarán a aplicarse en los plazos que establezcan las Reglas de Carácter General actualizadas.
¿Ya se publicaron las nuevas Reglas de Carácter General?
Al 2 de agosto de 2026, el marco jurídico del Portal de Prevención de Lavado de Dinero del SAT todavía identifica como últimas reformas de las Reglas las de 2014 y 2020.
La reforma al Reglamento de marzo de 2026 sí aparece publicada, pero no una actualización posterior que active generalmente las obligaciones pendientes.
¿El SAT puede verificar a una inmobiliaria ahora?
Sí.
Puede revisar el cumplimiento de las obligaciones que ya están vigentes, requerir documentación, realizar visitas e imponer sanciones cuando corresponda. No necesita esperar a que entren en vigor las fracciones VII a XI para revisar identificación, avisos, padrón, conservación documental o restricciones de efectivo.
¿Todos los agentes inmobiliarios deben registrarse?
No depende exclusivamente del título profesional.
Debe analizarse si realizan de manera habitual o profesional actividades de intermediación en transmisiones inmobiliarias, desarrollo, construcción u otras operaciones incluidas en el artículo 17.
Una persona que solo publica publicidad puede tener una posición distinta de quien negocia, coordina documentos, participa en la compraventa o recibe recursos.
¿Ya es obligatorio contar con software de monitoreo?
La Ley contempla mecanismos automatizados dentro del artículo 18, fracción X, pero su entrada en vigor depende de los plazos y condiciones que establezcan las nuevas Reglas de Carácter General.
Eso no impide implementar controles desde ahora. Significa que todavía debe evitarse afirmar que existe un estándar técnico definitivo aplicable a todos los sujetos.
¿Puedo regularizar avisos sin recibir una multa?
Puede existir el beneficio previsto en el artículo 55 cuando la regularización sea espontánea, se realice antes del inicio de la verificación y se cumplan las condiciones legales.
No es automático. Cada omisión debe revisarse antes de presentar correcciones o reconocimientos ante la autoridad.
La fecha pasó; la obligación de ordenar el expediente no
El 17 de julio de 2026 no activó por sí solo todas las obligaciones pendientes de la reforma antilavado.
Las nuevas Reglas de Carácter General siguen siendo la pieza necesaria para definir la entrada en vigor y el contenido mínimo de las evaluaciones de riesgo, manuales, capacitación, sistemas automatizados y auditorías.
Pero el sector inmobiliario no se encuentra en pausa.
La identificación del cliente, la revisión del beneficiario controlador, la conservación documental por diez años, el alta en el padrón, los avisos, la acumulación de operaciones y las restricciones de efectivo ya requieren atención.
Pensar como dueñazo también implica entender de dónde provienen los recursos, quién participa realmente y qué documentos pueden demostrarlo.
Si desarrollas, comercializas, intermedias o recibes recursos para un proyecto inmobiliario, no esperes una visita para descubrir que el expediente está incompleto. Primero clasifica tu actividad, revisa las operaciones y corrige con una ruta documentada.
Puedes agendar una cita, escribir por WhatsApp o enviar un correo para recibir asistencia sobre tu caso.
La regulación puede seguir ajustándose. El expediente no debería seguir esperando.
