CARES Act y desalojos: qué sigue vigente sobre el aviso de 30 días
En Estados Unidos ya no existe una moratoria federal general que impida iniciar cualquier desalojo residencial.
Pero eso no significa que todas las protecciones creadas durante la pandemia hayan desaparecido ni que un landlord pueda utilizar automáticamente el plazo más corto previsto por su estado.
La confusión se concentra en una disposición de la CARES Act sobre el aviso de 30 días para determinadas viviendas con participación o financiamiento federal.
La ley federal estableció en 2020 una moratoria temporal de 120 días para ciertos desalojos por falta de pago. Esa moratoria terminó. Sin embargo, en otra parte del mismo artículo se indica que el propietario de una vivienda cubierta no puede exigir que el tenant desocupe antes de que transcurran 30 días desde la entrega de un notice to vacate. Esa disposición continúa apareciendo en el Código de Estados Unidos y no contiene expresamente una fecha de vencimiento. (uscode.house.gov)
Eso ha producido distintas interpretaciones judiciales.
Algunos tribunales estatales han concluido que el requisito permanece vigente. Otros han limitado su aplicación a desalojos por falta de pago. Al menos un tribunal superior estatal determinó que estaba vinculado con la moratoria original. También existen diferencias sobre si deben transcurrir los 30 días antes de presentar el caso o únicamente antes de exigir físicamente que el tenant abandone la propiedad. (everycrsreport.com)
La conclusión práctica no es repetir “la CARES Act ya no aplica” ni “todos los desalojos requieren 30 días”.
La conclusión correcta es:
Antes de entregar un aviso o responder a un eviction case, hay que identificar la propiedad, la causa del desalojo, el estado, la ciudad y la interpretación aplicable en esa jurisdicción.
La moratoria federal y el aviso de 30 días no son lo mismo
La CARES Act incluyó dos componentes diferentes dentro de la sección 4024.
La moratoria temporal
Durante un periodo de 120 días iniciado el 27 de marzo de 2020, los propietarios de viviendas cubiertas no podían presentar determinadas acciones de desalojo por falta de pago ni cobrar ciertos cargos relacionados con ese incumplimiento.
Ese periodo fue temporal y terminó en 2020.
Posteriormente existió una moratoria emitida por los Centers for Disease Control and Prevention, pero también dejó de operar durante 2021. Por eso, un tenant no debe asumir que hoy existe una prohibición federal general que impida iniciar un desalojo.
El notice de 30 días
La subsección separada sobre aviso establece que un landlord de una vivienda cubierta no puede exigir que el tenant desocupe antes de que hayan transcurrido 30 días desde la entrega del notice to vacate.
A diferencia de la moratoria, el texto de esa subsección no incluye una fecha expresa de terminación. Esa diferencia es la razón por la que varios tribunales han considerado que el requisito sobrevivió al periodo de emergencia. (uscode.house.gov)
La moratoria impedía temporalmente presentar ciertos casos.
El notice requirement regula el tiempo mínimo antes de exigir que una persona deje determinada vivienda cubierta.
Confundirlos puede llevar a errores en ambas direcciones.
¿Qué es una covered property bajo la CARES Act?
El aviso no aplica automáticamente a todas las casas, departamentos o unidades de renta de Estados Unidos.
La CARES Act define como covered property una propiedad que:
- Participa en determinados programas federales de vivienda.
- Participa en el programa federal de rural housing vouchers.
- Tiene un federally backed mortgage loan.
- Tiene un federally backed multifamily mortgage loan.
La categoría de mortgage federalmente respaldado puede incluir préstamos asegurados, garantizados, asistidos, comprados o titulizados por una entidad o programa federal, incluyendo determinados préstamos vinculados con FHA, VA, USDA, Fannie Mae o Freddie Mac. (uscode.house.gov)
La cobertura puede alcanzar diferentes tipos de vivienda:
- Casas de una a cuatro unidades con mortgage federalmente respaldado.
- Edificios multifamily con deuda federalmente respaldada.
- Vivienda pública.
- Determinados proyectos con Section 8.
- Algunos proyectos para adultos mayores o personas con discapacidad.
- Otras viviendas dentro de programas federales definidos por la ley.
Pero no debe asumirse que cualquier propiedad con tenants está cubierta.
También puede ocurrir que la vivienda haya estado cubierta en determinado momento y que posteriormente cambiara el financiamiento. La revisión debe hacerse respecto de la situación relevante para el aviso y la acción de desalojo.
Cómo puede un landlord verificar si la propiedad está cubierta
El propietario debería comenzar con sus propios documentos.
Debe revisar:
- Promissory note.
- Deed of trust o mortgage.
- Loan agreement.
- Nombre del servicer.
- Programa utilizado para adquirir o refinanciar.
- Documentos FHA, VA o USDA.
- Información sobre Fannie Mae o Freddie Mac.
- Contratos de asistencia habitacional.
- Regulatory agreements.
- Participación en programas de vivienda.
En propiedades multifamily, la búsqueda puede requerir revisar tanto la entidad propietaria como el préstamo que grava el edificio.
HUD mantiene una herramienta de búsqueda de propiedades multifamily que permite identificar ciertos inmuebles asegurados por FHA o que reciben asistencia basada en el proyecto. La propia página aclara que la base no incluye todos los programas, como public housing, Housing Choice Vouchers o Project-Based Vouchers, por lo que un resultado negativo no demuestra necesariamente que la propiedad esté fuera de cobertura. (hud.gov)
El landlord no debería presentar una declaración de no cobertura únicamente porque la dirección no apareció en una base de datos.
La revisión puede necesitar documentos del préstamo, del programa y de la propiedad.
Cómo puede un tenant investigar si su vivienda está cubierta
Para un tenant, la verificación puede ser más difícil porque normalmente no tiene acceso al mortgage del propietario.
Aun así, puede reunir señales y solicitar información.
Conviene revisar:
- El lease y sus addenda.
- Notices de Section 8 o subsidio.
- Documentos de recertificación de ingresos.
- Nombre de la housing authority.
- Cartas de HUD.
- Información de Fannie Mae o Freddie Mac.
- Datos del property manager.
- Formularios relacionados con vivienda asequible.
- Cualquier indicación de FHA-insured financing.
También puede:
- Preguntar por escrito al landlord o property manager si la propiedad está cubierta.
- Consultar la base de HUD.
- Comunicarse con la housing authority.
- Buscar legal aid local.
- Solicitar que el abogado del landlord identifique la base para afirmar que la CARES Act no aplica.
- Revisar el expediente judicial y las declaraciones presentadas por el propietario.
El tenant no debe ignorar un notice mientras investiga.
Debe guardar el documento, anotar cuándo y cómo se entregó y buscar orientación lo antes posible.
Los tribunales no coinciden completamente sobre el alcance del aviso
El texto federal ha generado varias preguntas.
¿El requisito sigue vigente?
Tribunales de Colorado, Ohio, Indiana y Washington han sostenido en distintos momentos que la disposición no venció con la moratoria porque el Congreso no incluyó una fecha de terminación dentro de la subsección del aviso.
En contraste, la Corte Suprema de Iowa concluyó en 2025 que la disposición debía leerse junto con la moratoria original y que no continuaba aplicándose indefinidamente de la misma manera.
Por eso, la respuesta puede cambiar según la jurisdicción. (everycrsreport.com)
¿Aplica solamente por falta de pago?
Algunos tribunales han limitado la regla a casos de nonpayment of rent porque la sección se encuentra conectada con la moratoria por falta de pago.
Otros tribunales habían considerado que el lenguaje podía alcanzar cualquier notice to vacate dentro de una vivienda cubierta.
En 2025, la Suprema Corte de Washington determinó que el aviso se limitaba a desalojos por falta de pago, dejando sin efecto una interpretación más amplia emitida previamente por un tribunal inferior. (everycrsreport.com)
¿Cuándo puede presentarse el eviction case?
Algunos tribunales han concluido que el landlord debe esperar 30 días antes de presentar la acción judicial.
Otros han interpretado que el estatuto solamente prohíbe exigir la salida física antes de los 30 días, pero no necesariamente impide iniciar el caso antes de que termine ese plazo.
La diferencia puede cambiar por completo el calendario procesal.
Estas divergencias hacen peligroso utilizar un formulario genérico descargado de internet sin revisar las decisiones del estado correspondiente.
Existe otra regla federal de 30 días para vivienda pública y PBRA
Además del texto de la CARES Act, HUD adoptó en diciembre de 2024 una regulación separada para public housing agencies y propietarios de ciertos proyectos con project-based rental assistance.
La regla exige que determinados tenants que enfrentan terminación por falta de pago reciban un aviso escrito al menos 30 días antes de presentar el procedimiento judicial de desalojo. También exige información sobre el monto adeudado y las opciones para corregir el incumplimiento. Entró en vigor el 13 de enero de 2025. (federalregister.gov)
En febrero de 2026, HUD publicó una regla que pretendía retirar esas obligaciones y regresar a plazos anteriores, que varían según el programa y la legislación estatal.
Sin embargo, el 13 de marzo de 2026 HUD suspendió indefinidamente la entrada en vigor de esa revocación. La agencia anunció que trataría el documento como una propuesta y que la revocación no entraría en vigor antes de la publicación de una regla final posterior. (federalregister.gov)
Esto significa que en 2026 pueden coexistir diferentes fuentes de obligación:
- La CARES Act.
- Las regulaciones de HUD.
- El lease.
- La legislación estatal.
- Las ordenanzas locales.
- Las reglas particulares del programa habitacional.
No se debe analizar una sin revisar las demás.
Qué significa esto para landlords
Un landlord que utiliza el aviso incorrecto puede perder tiempo, dinero y credibilidad ante el tribunal.
Según el estado, el defecto puede provocar:
- Rechazo de la demanda.
- Dismissal del caso.
- Necesidad de entregar un notice nuevo.
- Reinicio del periodo de espera.
- Pago adicional de filing fees.
- Pérdida de varias semanas.
- Defensas del tenant.
- Posibles sanciones o reclamos.
- Problemas con el programa federal o el mortgage.
Antes de iniciar un desalojo conviene revisar:
La causa
No es lo mismo:
- Nonpayment of rent.
- Lease violation.
- Criminal activity.
- Nuisance.
- Holdover.
- Terminación del plazo.
- Venta de la propiedad.
- Ocupación no autorizada.
El alcance del aviso federal puede depender del motivo.
La cobertura
Debe confirmarse si la propiedad participa en un programa o tiene financiamiento federal relevante.
El plazo estatal
La legislación del estado puede exigir tres, cinco, diez, catorce, treinta o más días dependiendo del caso.
Cuando existe una regla federal aplicable, normalmente debe respetarse el plazo que otorgue mayor protección.
El contenido
El notice debe identificar correctamente:
- Tenant.
- Unidad.
- Incumplimiento.
- Monto reclamado.
- Fecha límite.
- Forma de corregir.
- Consecuencia de no cumplir.
- Derechos o recursos exigidos por el programa.
- Información requerida por la ley local.
La entrega
La forma de service puede ser tan importante como el contenido.
Debe documentarse:
- Fecha.
- Hora.
- Persona que entregó.
- Lugar.
- Correo certificado.
- Posting.
- Personal service.
- Métodos adicionales exigidos.
Un notice correcto mal entregado también puede generar problemas.
Qué significa para tenants
El aviso de 30 días no significa que el tenant puede ignorar la renta, el lease o la correspondencia del landlord.
Tampoco garantiza que el caso desaparecerá.
Puede proporcionar tiempo adicional para:
- Pagar.
- Negociar.
- Solicitar un payment plan.
- Buscar rental assistance.
- Corregir información del ledger.
- Documentar reparaciones.
- Presentar una respuesta.
- Consultar legal aid.
- Preparar una mudanza.
- Impugnar un notice defectuoso.
El CFPB recomienda que las personas que reciben una demanda de pago, notice o eviction lawsuit actúen rápido, busquen protecciones estatales y locales y consulten asistencia jurídica. También advierte que no responder al caso puede hacer que el tenant pierda la oportunidad de presentar defensas. (consumerfinance.gov)
Un tenant debería conservar:
- Lease y addenda.
- Notice completo.
- Sobre o evidencia de entrega.
- Ledger.
- Receipts.
- Money orders.
- Transferencias.
- Correos.
- Mensajes.
- Fotografías.
- Repair requests.
- Inspecciones.
- Acuerdos de pago.
- Documentación del subsidio.
- Court papers.
La memoria pierde detalles. El expediente conserva fechas.
El notice no es lo mismo que la orden de desalojo
Un notice to pay, notice to quit o notice to vacate normalmente es un paso previo.
No es automáticamente una orden judicial que autorice al landlord a sacar al tenant.
El proceso exacto cambia por estado, pero puede incluir:
- Entrega del notice.
- Espera del plazo.
- Presentación del eviction case.
- Service de summons y complaint.
- Respuesta del tenant.
- Audiencia o juicio.
- Judgment.
- Writ of possession.
- Ejecución por sheriff, marshal u otra autoridad.
Un landlord no debería cambiar cerraduras, retirar pertenencias, cortar servicios o remover físicamente al tenant sin seguir el procedimiento permitido por la ley estatal.
Un tenant tampoco debería asumir que puede permanecer indefinidamente porque el landlord cometió un error en el primer aviso. En muchos casos, el defecto puede corregirse y el procedimiento comenzar nuevamente.
El aviso determina la ruta. No resuelve por sí solo todo el conflicto.
Las leyes estatales y locales pueden ofrecer mayor protección
La relación landlord-tenant se regula principalmente a nivel estatal y local.
Algunas jurisdicciones exigen:
- Just cause para terminar una tenancy.
- Avisos más largos.
- Oportunidad para pagar y corregir.
- Mediation.
- Rental assistance.
- Registro de la propiedad.
- Certificados de habitabilidad.
- Reglas especiales para rent control.
- Protecciones contra represalias.
- Defensa por condiciones inhabitables.
- Requisitos de idioma.
- Mayor plazo para adultos mayores o personas con discapacidad.
El CFPB señala que los estados y ciudades pueden tener reglas que retrasen o limiten el desalojo mientras el tenant busca ayuda. (consumerfinance.gov)
Por eso, cumplir con 30 días bajo una norma federal no necesariamente completa todos los requisitos.
El landlord debe cumplir también con cualquier protección estatal o local más amplia.
Checklist para landlords antes de entregar un notice
- Identificar la causa exacta del eviction.
- Confirmar quién es tenant bajo el lease.
- Revisar saldo y ledger.
- Aplicar correctamente pagos y credits.
- Verificar covered property.
- Revisar CARES Act.
- Revisar programa HUD aplicable.
- Confirmar state law.
- Confirmar city or county law.
- Utilizar el formulario correcto.
- Calcular bien los días.
- Respetar weekends y holidays cuando aplique.
- Entregar mediante el método autorizado.
- Guardar proof of service.
- Evitar amenazas o self-help eviction.
- Consultar abogado local antes de presentar.
Una semana utilizada para revisar puede evitar meses de reiniciar un caso defectuoso.
Checklist para tenants que reciben un notice
- No ignorar el documento.
- Tomar fotografías de todas las páginas.
- Guardar sobre y evidencia de entrega.
- Anotar fecha y hora de recepción.
- Comparar el monto con sus receipts.
- Revisar el lease.
- Identificar la causa.
- Investigar si la propiedad está cubierta.
- Buscar el inmueble en HUD.
- Contactar legal aid.
- Preguntar por rental assistance.
- Responder cualquier court filing.
- Documentar reparaciones o represalias.
- No firmar un move-out agreement sin comprenderlo.
- No entregar llaves sin documentar el acuerdo.
El tiempo corre aunque exista una defensa.
Preguntas frecuentes sobre CARES Act y desalojos
¿Sigue vigente una moratoria federal general?
No.
La moratoria temporal de la CARES Act terminó en 2020 y la moratoria posterior de los CDC dejó de operar en 2021. Actualmente no existe una prohibición federal general que detenga todos los desalojos.
¿El aviso de 30 días sigue vigente en 2026?
El lenguaje permanece dentro de 15 U.S.C. § 9058(c), pero los tribunales no coinciden completamente sobre su vigencia y alcance.
Varios tribunales lo consideran vigente para propiedades cubiertas; otros han adoptado interpretaciones más limitadas. La respuesta debe revisarse según el estado, la causa del desalojo y las decisiones aplicables. (everycrsreport.com)
¿Aplica a cualquier vivienda de renta?
No.
La propiedad debe participar en determinados programas federales o contar con un mortgage federalmente respaldado dentro de las definiciones de la CARES Act.
¿El landlord debe esperar 30 días antes de presentar el caso?
Depende de la jurisdicción.
Algunos tribunales sostienen que el periodo debe concluir antes de presentar el eviction. Otros han interpretado que el landlord puede iniciar el caso antes, siempre que no exija la salida efectiva durante esos 30 días. Esa diferencia requiere revisión local. (everycrsreport.com)
¿El requisito aplica solamente por falta de pago?
Muchos tribunales lo han relacionado con nonpayment of rent. Otros habían adoptado interpretaciones más amplias.
No debe utilizarse automáticamente para cualquier lease violation sin revisar la jurisprudencia del estado.
¿Un notice incorrecto cancela permanentemente el desalojo?
Normalmente no.
Puede retrasar o provocar el dismissal del caso, pero en muchas situaciones el landlord puede corregir el defecto, entregar un aviso nuevo y reiniciar el proceso.
¿Qué debe hacer un tenant que ya recibió court papers?
Debe revisar inmediatamente el plazo para presentar una respuesta, acudir a la audiencia y buscar legal aid o un abogado local.
No presentarse puede generar un default judgment aunque exista una posible defensa.
En desalojos, un día y un aviso pueden cambiar la ruta
La CARES Act ya no funciona como una moratoria general.
Pero tampoco debe tratarse como una ley sin ningún efecto actual.
El aviso de 30 días sigue dentro del Código federal, existen tribunales que lo aplican y continúa abierto un debate sobre su alcance. Además, determinados tenants de vivienda pública o proyectos con asistencia pueden estar protegidos por reglas separadas de HUD cuya revocación quedó suspendida en marzo de 2026.
Para landlords, la prevención consiste en verificar la propiedad y entregar el notice correcto antes de presentar.
Para tenants, consiste en no ignorar documentos, conservar evidencia y buscar ayuda antes de que venza el plazo.
El rumor de un grupo no sustituye la ley del estado. Un formulario de internet no sustituye la revisión de la propiedad. Y decir “la pandemia terminó” no responde qué notice exige hoy una vivienda cubierta.
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Si estás por rentar, administrar una propiedad, entregar un notice o responder a un eviction case en Estados Unidos, no avances a ciegas. Primero identifica la propiedad, revisa el lease y confirma las reglas federales, estatales y locales aplicables.
Puedes agendar una cita, escribir por WhatsApp o enviar un correo para recibir asistencia sobre tu caso.
Pensar como dueñazo no es actuar con el plazo más corto. Es utilizar el procedimiento correcto para evitar que un error documental convierta un conflicto de renta en un problema más largo y costoso.