Settlement NAR 2026: comisiones y acuerdos que debes revisar antes de comprar o vender
Comprar o vender una casa en Estados Unidos siempre ha implicado más que negociar el precio de la propiedad. También hay que entender quién representa a cada parte, qué servicios presta el agente, cómo se calculará su compensación y quién terminará pagando esa cantidad al cierre.
El acuerdo judicial relacionado con la National Association of Realtors —conocido ampliamente como el settlement de NAR— cambió la manera en que esas conversaciones deben documentarse.
El acuerdo fue aprobado definitivamente por un tribunal federal el 26 de noviembre de 2024. Los principales cambios de práctica habían entrado en vigor desde el 17 de agosto del mismo año. Por eso, cuando se habla del Settlement NAR 2026, en realidad se hace referencia a las reglas y contratos que continúan operando durante 2026, no a un acuerdo nuevo firmado este año.
Los dos cambios más visibles fueron:
- Los agentes que trabajan con compradores deben celebrar un acuerdo escrito antes de realizar determinados recorridos de propiedades.
- Las ofertas de compensación para el agente del comprador dejaron de publicarse dentro de los sistemas MLS sujetos a estas reglas.
Eso no significa que las comisiones hayan desaparecido.
Tampoco significa que el comprador siempre deba pagar de su bolsillo o que el vendedor ya no pueda cubrir la compensación del agente del comprador.
Significa que la representación, los servicios y el dinero deben hablarse con más claridad y documentarse antes de que la operación avance.
Qué cambió realmente con el settlement de NAR
Desde agosto de 2024, un participante del MLS que trabaje con un comprador debe celebrar un acuerdo escrito con esa persona antes de llevarla a recorrer una vivienda, ya sea presencialmente o mediante un recorrido virtual en vivo. La regla no exige necesariamente una relación de agencia exclusiva; permite distintos tipos de relación autorizados por la ley estatal.
El acuerdo debe incluir, entre otros elementos:
- La cantidad o fórmula con la que se determinará la compensación.
- Una cantidad objetivamente identificable, no una obligación abierta.
- La prohibición de que el agente reciba más compensación que la acordada con el comprador.
- Una declaración visible de que las comisiones son negociables y no están fijadas por ley.
Por ejemplo, el contrato puede establecer:
- Una tarifa fija.
- Un porcentaje determinado.
- Una cantidad por hora.
- Una tarifa de cero dólares para servicios específicos.
- Una fórmula claramente definida.
Lo que no debería decir es algo como:
“El comprador pagará cualquier cantidad que el vendedor no cubra”, sin establecer antes una cantidad o fórmula objetiva.
El cliente necesita poder calcular su posible obligación antes de presentar una oferta.
El buyer agreement debe firmarse antes de recorrer una propiedad
El written buyer agreement, también llamado buyer representation agreement o buyer-broker agreement dependiendo del estado y del brokerage, es el documento que establece la relación entre el comprador y el profesional inmobiliario.
Bajo las reglas del settlement, debe celebrarse antes de que el agente que trabaja con el comprador le muestre una casa en persona o mediante un recorrido virtual en vivo.
Sin embargo, existen situaciones en las que no necesariamente se requiere ese acuerdo en ese momento.
Por ejemplo, una persona puede entrar por su cuenta a un open house, hablar con el agente que representa al vendedor o preguntar sobre los servicios de un profesional sin firmar inmediatamente un buyer agreement. La obligación se activa cuando el profesional comienza a trabajar con el comprador y lo acompaña en el recorrido dentro del alcance de las reglas aplicables.
Las leyes estatales pueden exigir el acuerdo incluso antes o establecer requisitos adicionales.
Por eso, la regla nacional sirve como punto de partida, pero el documento específico debe revisarse conforme al estado donde se encuentra la propiedad.
Firmar un buyer agreement no significa aceptar cualquier condición
El acuerdo es negociable.
El comprador puede conversar con el agente sobre:
- Duración.
- Exclusividad.
- Área geográfica.
- Tipos de propiedad.
- Servicios incluidos.
- Cantidad o fórmula de compensación.
- Forma de terminación.
- Propiedades excluidas.
- Reembolsos o retainers.
- Situaciones de dual agency.
- Obligaciones después de terminar el contrato.
NAR explica que el acuerdo puede limitarse, según lo permitido por la legislación estatal, a una vivienda, un día, una zona, un periodo o un conjunto determinado de servicios. La política no obliga a utilizar un plazo o modelo único.
Esto significa que el comprador no debe asumir que necesita firmar automáticamente un contrato exclusivo de seis meses para poder visitar una propiedad.
Puede existir un acuerdo de alcance más limitado.
La negociación dependerá del profesional, el brokerage, las reglas estatales y los servicios que el comprador realmente necesita.
El error es firmar sin comprender hasta dónde llega el compromiso.
Cinco cosas que deben quedar claras por escrito
1. Quién representa a quién
El contrato debe indicar si el agente representa al comprador, al vendedor, a ambas partes bajo una modalidad permitida o si actúa como transaction broker o facilitador.
Las palabras importan porque cada relación puede generar obligaciones diferentes.
El comprador debe saber:
- Si el agente le debe lealtad fiduciaria.
- Si protegerá información confidencial.
- Si puede representar también al vendedor.
- Si pertenece al mismo brokerage que el listing agent.
- Qué conflictos deben revelarse.
- Qué servicios puede prestar a una persona no representada.
No basta con decir “es mi realtor”.
Debe entenderse jurídicamente qué relación existe.
2. Cuánto cobrará el profesional
La cantidad debe ser objetivamente identificable.
Puede establecerse como porcentaje, tarifa fija, cantidad por hora u otra fórmula clara. El agente no puede recibir de diferentes fuentes una compensación total superior a la pactada en el buyer agreement.
Supongamos que el contrato establece una compensación equivalente al 2.5% del precio de compra.
Si la propiedad cuesta $500,000, la compensación pactada sería de $12,500.
Si el vendedor o el listing broker cubre $10,000, el comprador podría ser responsable de la diferencia de $2,500, dependiendo del contrato y de lo negociado en la oferta.
Pero si la otra parte ofrece $15,000, el agente no puede simplemente cobrar los $15,000 cuando su acuerdo con el comprador establecía un máximo de $12,500.
La cantidad acordada funciona como límite.
3. Quién podría pagar esa compensación
El comprador es responsable de la obligación asumida en su acuerdo, pero eso no significa necesariamente que tenga que cubrirla completamente con dinero adicional de su bolsillo.
La compensación puede provenir, según la negociación y las reglas aplicables, de:
- El propio comprador.
- El vendedor.
- El listing broker.
- Una combinación de fuentes.
- Una concesión acordada dentro del contrato de compraventa.
Los vendedores continúan teniendo la opción de ofrecer compensación al agente del comprador. Lo que cambió es que esas ofertas ya no pueden publicarse dentro del MLS sujeto a las políticas del settlement. Pueden comunicarse y negociarse fuera del MLS.
El comprador también puede incluir dentro de su oferta una solicitud para que el vendedor pague una parte o la totalidad de la compensación.
El vendedor conserva el derecho de aceptar, rechazar o contraofertar esa solicitud.
4. Qué servicios están incluidos
El acuerdo debe explicar qué hará realmente el agente.
Los servicios pueden incluir:
- Búsqueda de propiedades.
- Programación de recorridos.
- Análisis comparativo.
- Preparación de ofertas.
- Estrategia de negociación.
- Coordinación de inspección.
- Comunicación con lender, title company o escrow.
- Revisión de disclosures.
- Seguimiento de contingencias.
- Coordinación del closing.
También debe aclararse qué servicios no se incluyen.
Un agente de real estate normalmente no sustituye al abogado, inspector, contador, lender, appraiser o especialista en seguros.
El comprador debe saber qué temas puede resolver su agente y cuáles requieren otro profesional.
5. Cómo puede terminarse el acuerdo
Antes de firmar, el comprador debe revisar:
- Fecha de inicio.
- Fecha de vencimiento.
- Terminación anticipada.
- Aviso requerido.
- Necesidad de consentimiento del brokerage.
- Penalizaciones.
- Propiedades protegidas después de terminar.
- Periodo de protección o tail period.
- Comisiones aplicables si compra una propiedad mostrada anteriormente.
La respuesta “puedes cancelar cuando quieras” debe aparecer respaldada por el texto contractual.
Un acuerdo puede permitir la terminación mediante aviso escrito. Otro puede exigir consentimiento mutuo. Otro puede mantener obligaciones respecto de propiedades que el agente presentó durante la vigencia.
La salida debe entenderse antes de que exista un conflicto.
Las comisiones no desaparecieron ni están fijadas por ley
Una de las mayores confusiones posteriores al settlement fue afirmar que las comisiones inmobiliarias habían sido eliminadas.
No fue así.
Los agentes y brokerages pueden seguir cobrando por sus servicios. Los compradores y vendedores pueden negociar esas cantidades. Lo que se busca es que la compensación sea explicada y documentada con anticipación.
Tampoco existe una tarifa federal obligatoria del 3%, 5%, 6% o cualquier otro porcentaje.
La compensación depende del profesional, los servicios, el mercado, el contrato y la negociación.
Si alguien afirma:
“La ley exige que pagues 3%.”
debe pedírsele que identifique la disposición legal que supuestamente establece esa cantidad.
Las reglas del settlement exigen precisamente una declaración visible de que las comisiones son negociables y no están fijadas por ley.
Negociable no significa necesariamente barato o gratuito.
Significa que las partes deben hablar del precio del servicio y decidir si aceptan las condiciones.
Qué dejó de aparecer en el MLS
Antes de los cambios, muchos MLS incluían un campo donde podía publicarse una oferta de compensación dirigida al broker que representara al comprador.
Las políticas derivadas del settlement prohíben que el MLS acepte o facilite esas ofertas de compensación. Tampoco puede crear un mecanismo alternativo que utilice sus datos para reconstruir fuera del sistema un campo equivalente.
Eso no prohíbe toda comunicación entre profesionales.
La compensación puede discutirse mediante:
- Comunicación directa entre brokerages.
- Sitios o herramientas independientes que no sean operados por el MLS.
- Contratos broker-to-broker.
- Negociación dentro de la oferta de compra.
- Concesiones solicitadas al vendedor.
El agente del comprador debe confirmar la información y explicarle al cliente que una posible oferta de la otra parte no modifica automáticamente el máximo establecido en el buyer agreement.
Compensación y seller concessions no son exactamente lo mismo
Un vendedor puede ofrecer directamente compensación al agente del comprador, siempre que la operación y las reglas aplicables lo permitan.
También puede ofrecer seller concessions, es decir, créditos para ayudar al comprador a cubrir determinados gastos de la transacción.
Las concesiones pueden utilizarse para conceptos como:
- Closing costs.
- Loan origination costs.
- Reparaciones.
- Reducción de tasa.
- Determinados gastos relacionados con la compensación del agente.
Las concesiones pueden seguir apareciendo en campos autorizados del MLS. Sin embargo, no pueden condicionarse a que se utilicen específicamente para pagar al buyer broker.
Además, las concesiones pueden estar sujetas a límites establecidos por el programa hipotecario.
Que el vendedor esté dispuesto a otorgar un crédito no significa que el lender permitirá utilizar toda la cantidad de cualquier manera.
La estructura debe coordinarse antes del cierre con el agente, el lender y, cuando corresponda, el abogado o title company.
Qué debe revisar el vendedor antes de firmar el listing agreement
Los cambios también exigen mayor claridad para quien vende.
Antes de contratar al listing broker, el propietario debe entender:
- Cuánto cobrará su propio agente.
- Qué servicios están incluidos.
- Duración y exclusividad.
- Estrategia de precio.
- Marketing.
- Fotografías y publicaciones.
- Cancelación.
- Protección posterior al contrato.
- Posible compensación para el agente del comprador.
- Concesiones que podrían solicitarse.
- Gastos de cierre.
- Proceeds netos estimados.
Si el listing agent o el vendedor ofrecerá compensación a otro agente, debe existir autorización escrita previa del vendedor y la cantidad debe estar identificada.
El propietario no debería aceptar una explicación vaga como:
“Luego vemos cuánto le damos al otro agente.”
Debe saber quién está autorizado para negociar esa cantidad, cuál es el límite y cómo afectará sus proceeds.
El precio de venta no es lo que el vendedor recibe
Para evaluar una oferta, el vendedor necesita revisar el resultado neto.
Una fórmula inicial puede ser:
Precio de venta
menos:
- Saldo del mortgage.
- Compensación del listing broker.
- Compensación o crédito solicitado para el agente del comprador.
- Seller concessions.
- Reparaciones.
- Property taxes prorrateados.
- HOA.
- Title o escrow costs.
- Transfer taxes.
- Honorarios legales.
- Otros closing costs.
Dos ofertas con el mismo precio pueden generar cantidades netas diferentes.
Una oferta de $500,000 que solicita $15,000 en concesiones puede ser económicamente distinta de otra por $492,000 sin ese crédito.
También pueden cambiar las contingencias, el financiamiento, la fecha de cierre y el riesgo de que la operación no se complete.
El vendedor debe comparar el paquete completo, no solamente el número más grande en la primera página.
Por qué este tema importa especialmente a compradores hispanos
Muchos compradores hispanohablantes dependen de explicaciones verbales porque los contratos se encuentran en inglés o utilizan términos que no dominan.
Eso aumenta el riesgo de firmar por confianza, presión o miedo a perder una propiedad.
Un buyer agreement puede ser útil. Define servicios, responsabilidades y compensación.
El problema aparece cuando el comprador no entiende:
- Si el acuerdo es exclusivo.
- Cuánto durará.
- Cuánto podría tener que pagar.
- Si el vendedor cubrirá algo.
- Qué ocurre si compra con otro agente.
- Cómo puede cancelar.
- Si existe un periodo de protección.
- Qué servicios recibirá.
El comprador puede pedir tiempo para leer, hacer preguntas y solicitar una explicación en español.
Sin embargo, debe identificar qué versión controla jurídicamente. Una traducción o resumen puede ayudar a comprender, pero el documento firmado puede establecer que la versión en inglés prevalece.
La confianza es importante. La claridad escrita protege mejor.
Checklist para compradores antes de firmar
Antes de firmar un buyer agreement, pregunta:
- ¿Me representarás jurídicamente como buyer agent?
- ¿El acuerdo es exclusivo?
- ¿Cuánto dura?
- ¿Qué territorio o tipo de propiedad cubre?
- ¿Qué servicios recibiré?
- ¿Cuál es tu compensación?
- ¿Es porcentaje, tarifa fija u otra fórmula?
- ¿Quién puede pagarla?
- ¿Qué ocurre si el vendedor no cubre nada?
- ¿Qué pasa si solo cubre una parte?
- ¿Puedo solicitar compensación dentro de mi oferta?
- ¿Cómo termino el acuerdo?
- ¿Existe penalización?
- ¿Hay propiedades protegidas después de terminar?
- ¿Qué ocurre si compro directamente con un builder?
- ¿Cómo se manejaría una dual agency?
- ¿Qué ley estatal aplica?
- ¿Puedo llevarme una copia antes de firmar?
Una relación profesional seria debe resistir preguntas.
Checklist para vendedores antes de listar
Antes de firmar el listing agreement, revisa:
- Compensación del listing broker.
- Servicios de marketing.
- Duración.
- Exclusividad.
- Cancelación.
- Precio y estrategia.
- Gastos estimados.
- Autorización para ofrecer compensación.
- Límite autorizado.
- Posibles seller concessions.
- Presentación de ofertas.
- Dual agency.
- Comunicaciones con buyer brokers.
- Proceeds netos estimados.
- Propiedades, muebles o accesorios incluidos.
- Reparaciones o credits previstos.
No basta con preguntar cuánto cobra el agente.
También hay que preguntar cuánto recibirás tú.
Preguntas frecuentes sobre el Settlement NAR 2026
¿El settlement de NAR ocurrió en 2026?
No.
El acuerdo fue alcanzado en 2024, recibió aprobación final el 26 de noviembre de 2024 y sus cambios operativos entraron en vigor el 17 de agosto de ese año. En 2026, esas prácticas siguen influyendo en contratos, MLS y negociaciones.
¿Todos los compradores deben firmar un buyer agreement?
Los participantes del MLS que trabajan con compradores deben celebrar un acuerdo escrito antes de llevarlos a recorrer una vivienda, salvo que exista alguna regla estatal o situación aplicable diferente.
No se requiere únicamente por entrar sin representación a un open house o por preguntar a un agente sobre sus servicios.
¿El comprador siempre debe pagar a su agente de su bolsillo?
No necesariamente.
El vendedor o listing broker puede ofrecer compensación, o el comprador puede solicitarla mediante la negociación de la compraventa. Pero el comprador debe entender que continúa siendo responsable de lo acordado con su agente si ninguna otra fuente cubre la cantidad.
¿El vendedor todavía puede pagar al agente del comprador?
Sí.
La compensación continúa permitida, pero no se publica dentro del MLS bajo las reglas del settlement. El vendedor conserva la opción de ofrecerla y debe autorizarla por escrito.
¿Las comisiones ahora tienen un porcentaje obligatorio?
No.
Las comisiones son negociables y no están fijadas por ley. El porcentaje o tarifa depende del contrato entre el cliente y su profesional.
¿Puedo cancelar un buyer agreement?
Depende del texto.
Algunos acuerdos permiten terminación mediante aviso; otros requieren consentimiento mutuo o mantienen obligaciones respecto de propiedades mostradas durante la vigencia. Debes leer las cláusulas de salida antes de firmar.
La comisión no debe aparecer como sorpresa al cierre
El settlement de NAR no convirtió la compra de vivienda en un servicio gratuito.
Tampoco prohibió que un vendedor ayude con la compensación del agente del comprador.
Lo que hizo fue colocar más responsabilidad sobre las partes para hablar de representación, servicios y dinero antes de recorrer propiedades, presentar ofertas o llegar al closing.
Para el comprador, la pregunta no es solamente:
“¿Me puedes enseñar esta casa?”
También debe preguntar:
“¿Qué relación tendremos, qué servicios recibiré y cuánto podría costarme?”
Para el vendedor, no basta con saber el precio de publicación.
También necesita entender cuánto pagará, qué autorizará y cuánto espera recibir neto.
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Si estás por comprar, vender, invertir o firmar un acuerdo relacionado con una propiedad en Estados Unidos, no avances a ciegas. Primero ordena la relación, revisa la compensación y entiende cómo puedes salir del contrato antes de comprometerte.
Puedes agendar una cita, escribir por WhatsApp o enviar un correo para recibir asistencia sobre tu caso.
Pensar como dueñazo no es confiar en que la comisión “se arreglará al final”. Es saber desde el principio quién te representa, cuánto cobrará y qué documento sostiene esa obligación.